Разобрать все за и против. Как работает рынок недвижимости в Белгороде

От начала до конца

— Расскажите об опыте своей работы. Как вы пришли к выбору этой профессии?

— Работаю агентом по недвижимости уже три года. До этого очень долго трудилась в коммерческой сфере. Благодаря предыдущему опыту хорошо изучила структуру и анализ договоров, очень много работала с застройщиками, что в дальнейшем мне помогло. Вспоминаю себя, когда выбирала свою первую квартиру: испуганная девочка, которая оформляла первую в жизни ипотеку, – стресс был просто невероятный. И мне хотелось таким же девочкам и мальчикам, да и бабушкам тоже, помочь, взять за руку, провести от начала и до конца в комфортном режиме, причём с выгодой как при продаже, так и при покупке.

— В Белгородской области жильё всегда было одним из самых дорогих. Изменилось ли что‑то с началом СВО?

— Конечно, сначала цена на жильё резко упала, ведь многие были напуганы. Но человек ко всему адаптируется. Мы с моими самыми смелыми клиентами сели и разобрали все за и против. Те, кто рискнул, получили жильё в этот период по отличным ценам. Но, кроме СВО, на стоимость повлияли и мобилизация – цена просела на несколько месяцев по всей стране, и дистанционное обучение – многие по этой причине сменили место жительства. В среднем по области жильё подешевело на 10–25 %, в зависимости от ликвидности и новизны.

Наталья Билык / Фото: из личного архива

— Как обстоят дела с ценами сейчас?

— Сейчас исчезли панические предложения, то есть по очень низким ценам, когда люди просто бежали. Если сравнивать с 2021 годом, периодом, когда были самые пиковые продажи, низкая ставка и среднестатистическая семья могла себе позволить взять ипотеку, то стоимость жилья стала ниже. Выбор сегодня лучше, но всё равно приходится искать суперинтересное предложение.

В первую очередь уходят квартиры с хорошим ремонтом, даже если цена за квадратный метр больше, чем стоимость самого ремонта. К примеру, продаётся квартира без ремонта за 3 млн, затраты на ремонт которой обойдутся в среднем в 15–20 тыс. рублей за кв. м. Но квартиру с ремонтом за 4 млн купят быстрее, несмотря на то что ту можно было бы отремонтировать за 600 тыс.

Как получали жильё в советское время

Наверное, это связано с тем, что покупатель хочет быстро переехать в собственное жильё, а не ждать, пока его приведут в порядок, даже если это будет стоить дешевле. Очень много самодостаточных женщин, чаще разведённых, которые как раз и покупают квартиры с ремонтом.

— Женщины чаще покупают квартиры, чем мужчины?

— Очень много мужчин покупают жильё, но принимают окончательное решение и занимаются поиском недвижимости чаще всего именно девушки. Поэтому когда мы фотографируем наши объекты, на стартовую страницу всегда ставим кухню.

Фото: Вадим Заблоцкий

Новостройка или вторичка?

— Что чаще всего влияет на выбор места для приобретения жилья?

— Всё зависит от категории покупателей. Молодые люди, мобильные, имеющие автомобиль, выбирают новое жильё, если бюджет позволяет. Семьи с детьми делают акцент на хорошую инфраструктуру и максимальную близость к школе, где ребёнок уже учится или будет учиться. Люди пожилого возраста ценят шаговую доступность к поликлиникам, магазинам, местам для прогулок и отдыха.

— Что выгоднее: новостройка или вторичка? Какие риски могут возникнуть при оформлении документов?

— Всё зависит от формы оплаты. Сегодня квадратный метр вторичного жилья дешевле, чем квадратный метр в новостройке. Поэтому, когда есть накопления, люди чаще выбирают вторичное жильё. Если это ипотека, то тут выгоднее новостройка, потому что хоть она и дороже, но разрыв ставки делает платёж на неё минимальным. Плюс у нас есть губернаторская ипотека, даже обычная господдержка имеет место.

Фото: Павел Колядин
Квартира или свой дом: где предпочитают жить белгородцы

При оформлении новостройки риски минимальные. С 1 января 2024 года при покупке жилья в новостройке, возможно, поднимется минимальный первоначальный взнос. И если раньше суммы материнского капитала хватало на этот взнос, то со следующего года будет сложнее. Государство субсидирует новостройки, поэтому и ставка льготная.

В области все застройщики добросовестные, вводят в эксплуатацию готовое жильё вовремя, с минимальными задержками. Деньги дольщиков хранятся на эскроу-счёте (специальный счёт в банке, который открывается для расчётов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком – прим. авт.), и, соответственно, застройщик ими не может воспользоваться. Если компания застройщика банкротится, то деньги возвращаются обратно дольщику.

Фото: Павел Колядин

Что касается вторички, здесь намного больше рисков, начиная с того, что сейчас повсеместно используется материнский капитал. Такая сделка должна оформляться определённым образом. К нам обращались с продажей квартир, в которых не выделялись доли на детей. Мы отказываем в сопровождении таких сделок, так как есть риск, что в квартирах, купленных с помощью материнского капитала, дети при достижении совершеннолетия могут потребовать возврата этих долей.

Второй риск – банкротство. Допустим, человек продал квартиру с занижением стоимости: указал в договоре более низкую цену. В течение последующих трёх лет такая сделка может быть оспорена конкурсным управляющим (лицо, назначаемое арбитражным судом при принятии решения о признании должника банкротом – прим. авт.). Если управляющий докажет, что занижение было, то либо ничего не получишь, либо получишь ту цену, которая была указана в договоре купли-продажи.

Фото: Павел Колядин
Я им сказал: отдыхайте, ребята! Как Владимир Малышенко построил дом

Ещё одна проблема возникает из‑за отношений между супругами, которые приобрели недвижимость в браке. Когда один из супругов или бывших супругов втайне продаёт совместно приобретённое имущество, другой потом может оспорить эту сделку.

Хочу отметить, все сделки нашей компании застрахованы. Поэтому юристы знают, что мы все несём очень большие финансовые риски.

— Сколько сегодня стоит квадратный метр жилья в новостройке и на вторичном рынке в Белгороде?

— В новостройке с чистовой отделкой цена за квадратный метр в среднем составляет около 120 тыс. рублей, на рынке вторичного жилья всё зависит от возраста дома – от 80 до 130 тыс. рублей, если недвижимость с хорошим ремонтом.

Не доверять доверенностям

— Как совершить сделку по недвижимости и не стать жертвой мошенников?

— В первую очередь, конечно, нужно обращаться к юристам, которые несут за это ответственность. Но если человек решил заниматься всем самостоятельно, то в первую очередь важно не допускать сделок с занижением стоимости, сверять документы продавца с теми данными, которые зафиксированы в свежей выписке из ЕГРН.

Очень внимательно относитесь к сделкам по доверенности. Основная часть мошеннических сделок совершается именно таким способом. Если вы покупаете жильё и вместо продавца к вам приезжает человек с доверенностью, то нужно настоять на том, чтобы деньги были перечислены собственнику жилья. Если собственник живёт в другом городе и якобы не может приехать, то договор купли-продажи подписывает доверенное лицо, но счёт и реквизиты должны быть только на имя собственника.