Какие пункты при составлении договора найма стоит предусмотреть собственнику жилья
О том, как составить грамотный договор, какие нюансы учесть и какие подготовить документы, «Белгородским известиям» рассказала специалист агентства недвижимости Мария Максимова
-
Белгородские известия
-
Белгородские известия
Один из способов увеличить доход – сдача в аренду жилья. Но если сдавать неофициально, не оформив соответствующий документ, то это может привести к ряду проблем – от штрафа со стороны налоговых органов до трудностей, связанных с порчей имущества и оплатой коммунальных услуг.
Прежде всего – документы
Перед тем как решить сдавать недвижимость частному лицу для проживания – а именно так правильно называется тот вид услуг, который оказывает собственник квадратных метров, – необходимо подготовить документы.
«Этот список небольшой: паспорт, документы, подтверждающие право собственности – выписка из ЕГРН, свидетельство о государственной регистрации права или договор купли-продажи, – а также сам договор найма», – отмечает Мария Максимова.
Разобрать все за и против. Как работает рынок недвижимости в Белгороде
Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то от них необходимо иметь письменное согласие на сдачу жилья или договор должен быть подписан каждым. Если для приобретения недвижимости хозяин оформлял ипотеку и она ещё не погашена, то при оформлении договора найма необходимо согласие банка в письменном виде.
Типовой договор на сдачу жилья в наём должен включать в себя адрес и основные характеристики, среди которых количество комнат, квадратура помещения и этаж, информация из правоустанавливающих документов, паспортные данные обеих сторон соглашения, размер ежемесячного платежа и срок его уплаты, а также длительность действия договора – от одного месяца до пяти лет.
Важные нюансы
Опытный риэлтор советует внести в оформляемый договор несколько важных пунктов, которые помогут собственнику избежать неприятностей в будущем:
«Скачущие дети не мешают». Что говорят белгородцы о жизни в квартирах на 1-м этаже
«Ежемесячную сумму платежей необходимо прописать не только цифрами, но и словами – в скобках. Также важно обозначить дату окончания договора и право на его досрочное расторжение, указав возможные причины такого решения – неуплата аренды, порча имущества и другие. В документе следует отметить, что одна из сторон должна предупредить о досрочном прекращении договора примерно за месяц или два. Также важно прописать, кто оплачивает коммунальные услуги – содержание жилья, по счётчикам за потребляемые ресурсы, а также общедомовые нужды».
Специалист замечает: неопытные арендодатели зачастую забывают о том, что в договоре необходимо указать число проживающих, чтобы потом вместо одного нанимателя в квартире не оказалось 10 человек.
Обязательным при заключении договора Мария Максимова считает такой документ, как опись имущества. Где указывается вся мебель и бытовая техника, которые находятся в квартире, их марки и общее состояние. Ведь в случае порчи наниматель обязан оплатить стоимость – об этом также необходимо указать в договоре.
«Также советую своим клиентам прописать условия увеличения ежемесячной платы при заключении договора на длительный срок. Например, повышается раз в год на уровень инфляции, но менее 10 %», – уточняет специалист.
Условия проживания и ремонт
Особое место при оформлении договора найма имеет обеспечительный платёж. Такой депозит стороны предусматривают на случай причинения вреда квартире или имуществу арендодателя. Он идёт в счёт стоимости ущерба или уплаты аренды в случае задержки жильцами денежного перевода.
Также необходимо указать на бумажном носителе, предусмотрено ли проживание малолетних детей или увеличение численности проживающих.
«Если квартиру снимают молодожёны, то и о том, что у них в планах рождение детей, необходимо уведомить собственника. Или, скажем, у нанимателей есть родственники, которые несколько дней в году могут гостить во время сессии или отпуска постоянных арендаторов для ухода за домашними животными. Такие мелочи кажутся незначительными, но могут стать причиной недопонимания и конфликтов в будущем», – напоминает Мария Владимировна.
Если собственник не против того, чтобы новые жильцы завели домашних животных, то их лучше перечислить, указав, какой породы, например, будет собака или сколько котов планируют взять с собой квартиросъёмщики.
Юрий Коробов рассказал, что объединяет архитектуру и демографию
«О том, можно ли повесить рамку на стену, передвинуть мебель или заменить краны на кухне или что делать, если перегорела лампочка в комнате, прописывается в пункте под общим названием «текущий ремонт», за который отвечают временные жильцы. Капитальным ремонтом, который ложится на плечи собственника, считается тот, что затрагивает несущие конструкции, крупные части снабжающих систем и т. п. Ремонт вентиляции, заделка трещин в стене, утепление окон, восстановление штукатурки, замена смесителя в ванной – всё это считается текущим ремонтом», – отмечает специалист.
Закон не предусматривает никаких особых требований к ответственности по договору найма жилого помещения, поэтому стороны вольны устанавливать свои «правила игры».
Юридические тонкости
О том, на какой срок сдавать жильё, собственник решает по договорённости с жильцами.
Если документ составлен сроком менее чем на один год, то жильцы не вправе сдать квартиру в поднаём и не могут впускать временных жильцов, а хозяин может расторгнуть договор при неуплате за жильё более двух месяцев.
Как работает приложение «Госуслуги.Дом» и почему оно набирает популярность у белгородцев
«При заключении договора на срок от года до пяти – максимальный срок договора найма – жильцы имеют преимущественное право на аренду квартиры на следующий срок, могут впустить временных жильцов и сдать комнату в поднаём с согласия хозяина».
Долгосрочный договор собственник обязан зарегистрировать в Росреестре, что несёт за собой ряд ограничений для хозяина жилплощади – если владелец решил продать квартиру, то новый собственник не сможет выгнать арендаторов. Ему придётся ждать окончания срока действия договора или расторгнуть соглашение досрочно на условиях нанимателей.
Налоги и штрафы
Все собственники, которые сдают недвижимость на длительный срок и ежемесячно получают за это деньги, должны платить налог на доходы физических лиц по ставке 13 %. Физлицу придётся один раз в год подавать декларацию в налоговый орган.
Некоторые арендодатели считают, что, заключая договор с жильцом на 11 месяцев, они не обязаны платить налоги. Но это не так – их нужно платить вне зависимости от срока.
Не доверяй, а проверяй. На что обратить внимание при покупке жилья
НДФЛ выплачивается один раз в год – до 30 апреля нужно подать в налоговую заполненную декларацию 3-НДФЛ, а потом до 15 июля оплатить налог. Сумма уплачивается за предыдущий год, то есть до 30 апреля 2024 года нужно представить документ о доходах за 2023-й. Арендодатель самостоятельно рассчитывает размер НДФЛ и подаёт налоговую декларацию обо всех полученных от сдачи жилых помещений в аренду доходах.
«Если налоговый орган – а об этом его могут оповестить банки, управляющие компании, участковые или соседи, недовольные уровнем громкости музыки в вашей квартире, – узнает о том, что гражданин получает прибыль, сдавая жильё, на собственника могут наложить санкции: штрафы, административную ответственность и т. д.», – уточняет Мария Максимова.
Срок, за который могут начислить штраф, составляет три года, даже если квартира была в аренде более длительное время.
Собственнику жилья придётся внести 5 % от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки при сдаче декларации 3-НДФЛ. Минимальный размер штрафа – 1000 рублей, максимальный – 30 % от неуплаченной суммы.
Штраф за неуплату – 20 % от суммы невнесённых налогов, а также пени за просрочку.
Екатерина Алавердян