То ли доля, то ли не доля. О чём нужно помнить, покупая квартиру в таунхаусе

Таунхаус есть, а понятия нет

Таунхаус понятен хотя бы с физической точки зрения: платишь деньги – получаешь квадратные метры. А есть ещё более «невесомое» предложение – доля недвижимости в общедолевой собственности, и оно не предполагает покупки конкретных квадратных метров. И те, и другие сделки допустимы, главное – детали.

«На рынке масса предложений многоквартирных таунхаусов, расположенных на земельных участках, предназначенных для индивидуальной жилой застройки. Законодательство чётко определяет, что является объектом ИЖС, или, проще говоря, жилым домом. Это отдельно стоящее здание высотой не более 20 метров, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием людей в таком здании. Оно не предназначено для раздела. На землях ИЖС можно возвести исключительно объект индивидуального жилищного строительства, – предупреждает ведущий специалист-эксперт отдела организации, мониторинга и контроля Управления Росреестра по Белгородской области Александр Волошенко. – А вот понятия «таунхаус» в действующем законодательстве нет. Юридически он может приравниваться к жилому дому блокированной застройки».

Фото: Павел Колядин (архив)
Почему в Белгороде массово продают частные дома

Выбирая таунхаус, необходимо знать юридический статус земельного участка. Так, на землях, которые разрешено использовать только под ИЖС, в разделе «вид разрешённого использования» прописано: индивидуальное жилищное строительство, и таунхаус построить нельзя. Продавец может назвать его домом блокированной застройки, но в этом случае каждый блок жилого дома должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.

«Нужно обратить внимание и на соблюдение обязательных требований застройки: получил ли застройщик разрешение на строительство, зарегистрировал ли право на земельный участок за собой», – продолжает Александр Волошенко. 

По его словам, бывают прецеденты, когда недобросовестные продавцы ещё на стадии строительства предлагают таунхаусы под видом квартир в малоэтажных домах.

«В таком случае, – говорит специалист, – необходимо оформлять сделку только по договору долевого участия в строительстве. Здесь действуют нормы федерального закона от 30 декабря 2004 года  214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Фото: Марина Кудлаева

Не квадратные метры, а доля

Доля недвижимости на праве общедолевой собственности не предполагает, что продавец выставляет конкретные 5–20 м жилой площади в большом доме или квартире. Покупателю предлагают процент от этой недвижимости. Весь дом, будь он 50 кв. м или 500, – это 100 %. Продавец делит его на доли и продаёт не метры, а проценты. Можно предложить 0,1 % от общедолевой собственности, а можно 95 %. И в том, и в другом случае покупатель не владеет никакими метрами, а владеет лишь долей.

«Нередко частный дом или квартира принадлежат не одному собственнику, а нескольким, другими словами – недвижимость является общей собственностью разных людей, которые именуются сособственниками. Такая собственность образуется из‑за того, что люди приватизируют на несколько человек свои квартиры или наследуют их частями», – объясняет Александр Волошенко. 

Доля, обращает он внимание, не измеряется в квадратных метрах и не даёт права автоматически занять какую‑либо комнату в квартире или доме:

«Чтобы определить, какая часть жилья пропорциональна доле, и ею можно пользоваться, нужно выделить долю в натуре. Для этого должны быть соблюдены определенные условия».

Да, долю нельзя потрогать, на неё нельзя поставить кровать или стол, однако её можно продать! Подобные варианты нередко становятся богатой почвой для разных мошеннических махинаций, поэтому покупателю нужно быть предельно внимательным, и в первую очередь не путать долю с квадратными метрами.

«Продажа доли в праве общей собственности регламентируется ст. 250 ГК РФ. По ней преимущественное право покупки остаётся за участниками общей долевой собственности, т.  е. они имеют право первого выкупа доли. Это основное правило для тех, кто продаёт долю», – поясняет эксперт.

Фото: Марина Кудлаева