Почему в Белгороде массово продают частные дома

Что кому по карману

«В Белгородской области модно жить в своём доме», – начала я было подтрунивать над подружкой, которая хочет жить непременно в собственном доме.

Однако после изучения объявлений на «Авито» пришла к выводу, что частный дом – не столько дань моде, сколько необходимость уложиться в бюджет и при этом не ютиться с родителями в двушке-трёшке.

Вообще сайты объявлений открыли мне неведомый доселе мир частной застройки пригорода областного центра. Под соусом «строили для себя» смешались непомерные аппетиты застройщиков, непонимание конъюнктуры рынка, неистовство доморощенных дизайнеров, отчаянные попытки сбыть несбыточное и продать непродаваемое.

По моим подсчётам, вокруг Белгорода предлагают купить около 800 домов площадью от 100 до 150 кв. м и более 800 домов площадью 150 «квадратов» и больше. А любителям домашнего футбола, большого тенниса и балов предлагают 40 строений площадью 400–500 кв. м и более.

Выловить в море объявлений адекватные предложения совсем не просто, но мы постарались.

Продающие эти дома хозяева утверждают, что строили «для себя» / Фото: сайты объявлений

Дорогой недострой

Самая любопытная категория – дома от 500 кв. м. Но любопытная – исключительно с позиции поглазеть. Особняк в центре Белгорода площадью 812 кв. м продаётся за 52 млн рублей. Причём под самоотделку, а она местами даже не чистовая.

Есть часть таунхауса в 560 «квадратов». За незатейливым фасадом на первом этаже скрывается гостиная с камином, кухня, столовая, гардероб и санузел. На втором – четыре спальни, два санузла и зимний сад. Есть ещё цокольный этаж для спортзала, сауны, санузла и подсобных помещений. И мансарда свободной планировки – это четвёртый этаж. За 22 млн рублей с её балкончика можно созерцать лесопосадку в престижном районе Харгоры и непрестижные многоэтажки вдали. Всё замечательно, вот только дом не достроен.

«Продать недострой за такую цену нереально, – считает замгендиректора агентства «Русский дом недвижимости» Сергей Бакулин. – Если у людей есть от 20 до 50 млн рублей, то они предпочтут строиться с нуля, зная, как и из чего возводится дом, а не покупать недостроенный, сомневаясь в его качестве. Подобных предложений много. А недостроенные объекты крайне неликвидны».

С расчётом на детей

Обжитые, стильные от кнопки звонка до половой тряпки дома площадью 250 кв. м и более в ценовой категории 20–40 млн рублей тоже неликвидны. Многие строились с расчётом на детей, возводя дома на два входа или строя два дома на одном или смежных участках. Дети же выбрали свой путь, который увёл их из Белгорода. Строительство осталось незавершённым.

В Репном, например, за 18 млн рублей продают построенный коттедж на 500 кв. м + недостроенный площадью 180 «квадратов». О причинах продажи пишут: старшим детям пришло время покупать отдельное жильё, и продавцы готовы к вариантам обмена на другие города – от Москвы до Бреста, Калининграда и Крыма.

«Такие дома продают по пять-семь лет, я не знаю, кто их покупает. Даже в объявлениях об их продаже нет просмотров. Самые дорогие продаваемые коттеджи – 10 млн рублей. Стоимостью дороже уже никто не смотрит», – говорит риелтор.

Дом за 52 млн рублей / Фото: сайты объявлений

По бросовым ценам

За внешним благополучием порой скрываются такие жизненные драмы, о которых обыватель с достатком ниже среднего может судить разве что по сериалам. Вариантов больших домов по бросовым для них ценам хватает.

«Двухэтажный коттедж метров 300, обставленный полностью. Такая обстановка-а: и сауна, и бар, и бильярдная! Во понастроили, откуда только у людей деньги!» – завистливо сокрушался мой сосед, который помогал грузить мебель из этого дома.

История его владельца незавидна. Бизнес покатился под откос, банк забрал дом за долги и выставил на продажу по бросовой цене 3 млн рублей. Машину тоже пришлось продать. Жена бизнесмена такого горя не выдержала и ушла. Всё, что осталось от красивой жизни, – «Газель» мебели, временно пристроенной на складе у друга.

Ещё пример – с коттеджем площадью 520 кв. м. Жили в нём уютно: шесть спален, гостиная, кабинет, каминная комната, два больших санузла, цокольный этаж.

«Хороший ремонт, ухоженный участок с садом, беседкой и детской площадкой, делали же для себя», – рассказывает хозяин коттеджа.

Охотно верится – на фотографиях обжитые комнаты.

«Продаём даже ниже кадастровой стоимости – за 7 млн рублей! Где вы ещё такой вариант найдёте?» – спрашивает он.

На вопрос, почему расстаются с шикарным домом за смешную для него цену, скупо отвечает: «Обстоятельства». И добавляет, что готов рассматривать и варианты обмена с доплатой. Спустя неделю дом подешевел ещё на 500 тыс. рублей.

«Большинство выставленных на продажу домов площадью от 200 до 500 кв. м не достроены, – продолжает Сергей Бакулин. – До 2014 года у людей были деньги, отсюда и желание иметь просторный дом. У многих был бизнес, завязанный на Украине. После 2014 года, с началом санкций и ростом курса доллара, он начал сворачиваться. И вот что получилось: размахнулись, успели вывести стены – и деньги кончились».

Дом за 18 млн рублей / Фото: сайты объявлений

Мещанин во дворянстве

Красивая жизнь, особенно чужая, как наркотик – опьяняет, притупляет разум и требует больших жертв. Поспевать за чужим успехом – тяжёлое, неблагодарное, даже глупое занятие, но неизменное со времён Мольера, а то и самого Юлия Цезаря.

Кредитный телефон последней модели – это удел лохов. А сильные и уверенные в себе люди, хотя и живут на одну среднестатистическую зарплату, затевают постройку дома мечты метров под 200. Возводят коробку – и, увы, этим их путь в красивую жизнь заканчивается.

— Три спальни, гостиная, кухня, туалет и ванная комната, – перечисляет продавец всё, что планировали разместить на 160 «квадратах». – Стены 50 см из пеноблока, хороший облицовочный кирпич, стеклопакеты в три стекла. Строили же для себя, не экономили. Но внутри ни отделки, ни коммуникаций нет.

— А почему продаёте? – спрашиваю под видом покупателя.

— Пока в однокомнатной квартире жили с двумя детьми, хотелось простора, вот и замахнулись. Вложили 3 млн рублей, строили за свои деньги, родители финансово помогали. А потом родственница умерла, и нам квартира досталась просторная. Так оказалось, что дом не нужен.

Продать пытаются уже три года. Сначала за 3,8 млн рублей, сейчас за 3 млн. Чтобы хоть как‑то обосноваться в этом доме, нужно ещё как минимум 1,5 млн рублей затратить, а между тем за 4,5 млн рублей полно готовых домов.

«Человек хочет вернуть всё, что вложил, и недостроенные дома простаивают годами, а чем дольше дом стоит, особенно с незакрытым контуром, тем хуже,– комментирует Сергей Бакулин. – К нам обращался человек, который десять лет назад вложил в дом 9 млн рублей, но не закончил его. Дом без крыши, накрыт плёнкой, а он каждый год повышает на него цену с учётом инфляции. Хотя уже пятилетнюю коробку, открытую всем ветрам и снегам, я бы не рассматривал для покупки».

Собеседник показывает двухэтажный недострой в 250 «квадратов»: сауна, гараж, просторная мансарда. Вложено около 3 млн рублей, а продаётся за 1,7 млн.

Психология покупателя проста: недострой берут, чтобы доделать. Соответственно, считают, во сколько обойдётся достроить, и ищут подходящие объекты. Если они значительно дешевле себестоимости, а на участке коммуникации, дорога и общественный транспорт – у недостроя есть шанс.

Дом за 5,5 млн рублей / Фото: сайты объявлений

Реальное предложение

«Срочно продам, – читаю очередное объявление, – двухэтажный дом 160 кв. м с ремонтом: четыре спальни, два санузла, времянка, гараж. Рассмотрю обмен и другие варианты». За приятный на вид особнячок на окраине Белгорода продавец просит всего 3,3 млн рублей.

— В чём подвох? – спрашиваю по телефону.

— Нет подвоха, дом готов, надо только обои поклеить, подъезжайте, всё сами увидите, – отвечает продавец. – Понимаете, домов на продажу много, а покупателей нет, приходится отдавать по себестоимости.

Рассказал, что строил для дочери и зятя. Зять неожиданно умер, а его вдова наотрез отказалась переезжать в новый дом, мотивируя тем, что ей одной такие хоромы ни к чему.

«Дом пустует, впереди зима, его же топить надо. Без хозяина дом пропадёт, поэтому мне надо срочно продать», – объяснил продавец и добавил, что готов даже обменять его на однокомнатную квартиру в Белгороде.

Риелтор оценивает предложение:

«Оно вполне реальное. У нас был продан дом на 150 кв. м под чистовую отделку за 2 млн рублей. Люди строили дочери, а она уехала в Москву. Таких историй масса. После закрытия границы с Украиной многие лишились доходного бизнеса, работы с таким же доходом в Белгороде нет, и люди уезжают в Москву, Питер, другие города. За последние два месяца мы продали пять квартир по причине переезда».

Дом за 22 млн рублей / Фото: сайты объявлений

150 – это потолок

«Дом полностью готов к проживанию, тёплый, экономичный. Со всех сторон огорожен забором. Стены кирпич + блок + утеплитель, на крыше мягкая кровля. Четыре спальни, большой зал, зимний сад, большая прихожая, кухня, санузлы полностью укомплектованы. На участке плодоносящий сад и дизайнерские клумбы», – описывает в объявлении продавец двухэтажный дом площадью 150 кв. м, за который просит 5,5 млн рублей.

— Дом мы построили в 2000 году, с тех пор там и жили, – сообщил он во время беседы. – Это вам не новые дома, которые построят непонятно из чего и тут же продают, а потом и претензий не предъявишь. Дом уже себя показал: нет ни трещин, ни сырости. На участке много зелени, хвойников, многолетников, всё подбиралось со вкусом, одна ёлка тысяч 50 будет.

— Отчего же продаёте?

— Жили с матерью, решили разъехаться и купить себе по квартире. Мне однокомнатной хватит.

Риелтор комментирует:

«Дома, которые сейчас выставляют за 5 млн, в 2014 году были гораздо дороже, – говорит риелтор. – Тогда было развито строительство домов на продажу, так была застроена почти вся Дальняя Игуменка. Сейчас если кто и строит, то только под конкретный заказ».

По наблюдению Сергея Бакулина, 150 кв. м – потолок для частного дома. Самые продаваемые дома – около 100 «квадратов». Не списывают со счетов и «бабушкины» дома – их охотно покупают из‑за дешевизны.

«Дом 1953 года площадью 70 кв. м мы продали за 1,5 млн рублей», – приводит он пример.

Дом за 3 млн рублей / Фото: сайты объявлений