Почём домишко? Всё, что нужно знать о кадастровой оценке недвижимости

Для чего нужна кадастровая стоимость?

«Её определяют для расчёта налога на землю, дома, квартиры, комнаты, здания, объекты незавершённого строительства на основе рыночной информации. Это сумма, в которую государство оценивает ваше недвижимое имущество. Информацию о кадастровой стоимости всех объектов недвижимости содержит Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

До 2016 года налоговой базой служила инвентаризационная стоимость недвижимости. Она значительно отличалась от рыночной, поскольку складывалась из стоимости материалов, использованных при строительстве здания, помноженной на поправочные коэффициенты».

От чего зависит кадастровая стоимость?

«От многих факторов. При расчёте кадастровой стоимости частного дома учитывают его площадь, из каких материалов он построен, транспортную доступность микрорайона, наличие коммуникаций и в целом развитость инфраструктуры жилого массива.

Возьмём два дома в одинаковой близости от Белгорода. Один находится в микрорайоне, где есть дороги, магазины, школа, общественный транспорт, а другой – в чистом поле, где четыре-пять домов. Первый дом куда более привлекателен, поэтому его кадастровая стоимость будет выше, чем у второго. Эти же факторы влияют на кадастровую стоимость квартир, ведь оценщики не могут обойти каждую квартиру в отдельности. Учитывается также этажность.

На стоимость земельных участков влияет площадь, вид разрешённого использования, рельеф: равнина или косогор. У коммерческих объектов те же факторы. Кадастровая стоимость магазина на глухой окраине, куда потенциальные клиенты не доедут, будет ниже, чем у магазина, расположенного в обжитом микрорайоне».

Фото: Вадим Заблоцкий

Кто оценивает дома и участки?

«Не Росреестр. В его компетенцию не входит кадастровая оценка и утверждение её результатов. До 5 июня 2017 года кадастровую стоимость определяли коммерческие оценочные организации. Они подавали заявки на участие в государственных торгах – кто побеждал, тот и проводил оценку. При этом неважно, из какого региона оценщики. В Белгородской области оценку проводила организация из Воронежа.

Готовые материалы проходили экспертизу, затем результаты оценки утверждали постановлением регионального правительства и передавали в Управление Росреестра по Белгородской области для внесения в ЕГРН. Далее сведения отправляли в налоговую инспекцию».

Как компания из Воронежа может оценить участки в Белгороде?

«При проведении массовой оценки никто не едет на каждый объект недвижимости. Оценщики используют сведения заказчика работ по государственной кадастровой оценке (в т. ч. из ЕГРН). На основании этой информации по утверждённой методике выводят окончательную стоимость объектов».

Откуда ошибки в кадастровой оценке?

«Если в ЕГРН закралась ошибка, конечный результат тоже будет неверным. К примеру, гаражи. Подавая сведения в ЕГРН, собственники могут указать их как нежилые помещения/здания, а к этой категории можно отнести также хозпостройки и склады. Это только одна из возможных ошибок.

Из‑за того что компании из одних регионов проводили оценку в других, к оценщикам было много претензий от собственников недвижимости, люди даже писали обращения президенту. С 2017 года государственную кадастровую оценку проводят государственные бюджетные учреждения в самих регионах. У нас это Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области».

Проверьте землю. Как сделать, чтобы кадастровая оценка была правильной

Зачем постоянно всё переоценивать?

«Разрастаются города, обустраиваются новые жилые массивы, строятся дороги, открываются новые предприятия, соответственно, рыночная стоимость объектов меняется. Поэтому нельзя установить кадастровую стоимость объекта раз и навсегда».

Как часто проводят оценку?

«Кадастровую оценку проводят не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет, за исключением внеочередной оценки. Срок определяют со дня принятия акта об утверждении результатов кадастровой стоимости до принятия акта об утверждении следующих результатов.

В 2018 году проводили оценку земель сельхозназначения, водного и лесного фондов. В 2019-м – земель промышленности и иного специального назначения, земель особо охраняемых территорий.

В 2020 году оценят объекты недвижимости (за исключением земельных участков): дома, квартиры, здания. Её будет проводить Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области».

Реально ли оспорить кадастровую оценку?

«Вполне. Если ранее закон устанавливал ограниченный срок, в течение которого можно было оспорить кадастровую оценку, то теперь его нет.

В 2018 году в комиссию при управлении Росреестра поступило 420 таких заявлений, в прошлом году – 273».

Фото: Вадим Заблоцкий

Какие должны быть причины?

«Для обращения могут быть два основания: недостоверность сведений или установление в размере рыночной стоимости.

Недостоверность сведений – это, к примеру, если при расчёте стоимости неверно указали адрес объекта, площадь, материал стен здания. При оценке земельного участка – не ту категорию земель или не тот вид разрешённого использования, площадь.

В этом случае собственник обращается в комиссию при Росреестре и предоставляет верные сведения об объекте недвижимости без отчёта оценщика.

Если владелец объекта не согласен с кадастровой оценкой, он может установить её в размере рыночной стоимости. Но это нужно сделать в тот момент, когда определили его кадастровую оценку».

Как это доказать?

«Установить рыночную стоимость могут только оценщики, которые имеют право заниматься этой деятельностью и состоят в саморегулируемой организации. Свои выводы они подтверждают расчётами и ссылками на законодательные акты».

Кому‑то переоценили?

«Да. В 2019 году комиссия рассмотрела 227 заявлений – это значит, что заявители предоставили полный пакет документов. Из них требования заявителей удовлетворили (а кадастровую стоимость установили в размере рыночной) по 66 обращениям.

Когда заявитель оспаривает кадастровую стоимость, оценщик выезжает на объект и лично осматривает его. Все фотоматериалы и расчёты собираются в отчёт. В среднем в отчёте 130–150 листов. В течение месяца комиссия изучает материалы и проверяет расчёты».

Фото: pixabay.com