Как в 2021 году изменились цены на квартиры в Белгороде
«БелПресса» сравнивает стоимость жилья в Белгороде, Курске и Воронеже: из чего она складывается, почему растёт и что будет дальше
-
Статья
-
Статья
Аналитику цен за I квартал 2021 года составил крупнейший российский портал недвижимости «Мир квартир» на основе анализа всех объявлений о продаже (кроме элитной недвижимости) в 70 городах. И похоже, всё белгородское жильё в новостройках перешло в разряд элитного.
Перепрыгнули соседей
В среднем по стране 1 кв. м в строящихся домах дорос до 74 тыс. рублей, и это плюс 4,7 % к началу 2021 года. В Белгороде он вырос на 0,6 % и достиг 69 тыс. рублей. Это пока ещё ниже, чем в Подмосковье, но выше, чем у соседей в Воронеже (65,5 тыс. рублей) и Курске (54 тыс. рублей).
По итогам прошлого года средняя стоимость белгородской квартиры от застройщика дошла до 4,2 млн рублей. За I квартал 2021 года она подросла ещё на 300 тыс.
В Курске и Воронеже по итогам I квартала средняя стоимость квартиры 3,1 млн и 3,7 млн рублей соответственно. Белгород перепрыгнул даже Краснодар и Ростов-на-Дону с их средней ценой квартиры 3,6 млн рублей.
«Элитные» цены
Объявления на «Авито» оставили смешанные чувства: «Да ну, не может быть!» Перепроверив их на «Мире квартир», оказалось, что ещё как может. Новенькие однушки по 4 млн рублей уже не повод удивляться.
В базе «Авито» 92 однокомнатные квартиры в новостройках. В одном современном прекрасном жилом комплексе рядом с зелёной зоной однушку 44 кв. м без всякой отделки продают за 4,4 млн. В другом не менее прекрасном жилом комплексе рядом с другой зелёной зоной однушка 48 кв. м на 1 млн дешевле. И дефицита подобных предложений не наблюдается. Хочется крикнуть: «Что вообще происходит?!» А происходит то, что квартир у застройщиков нет.
«Новостроек от застройщика в городе практически нет, – объясняет риелтор с многолетним стажем Светлана Смирнова. – Есть жилой комплекс на ул. Кирпичной (80 тыс. рублей за 1 кв. м), и ждём, когда начнутся продажи квартир в домах в районе Сити Молла (63 тыс. за 1 кв. м)».
Однокомнатные квартиры на Кирпичной почти по 50 кв. м застройщик продаёт по 3,5–3,7 млн рублей, двушки под 70 «квадратов» стоят примерно 5,5 млн, трёхкомнатные под 100 кв. предлагаются по 7,8 млн рублей.
Квартира или свой дом: где предпочитают жить белгородцы
«Однокомнатные квартиры без отделки в новых домах по 4–5 млн рублей продаёт не застройщик, а собственники, купившие их на стадии строительства. Цена зависит от района, – продолжает Смирнова. – Вокруг парка Ленина цена за 1 кв. м уже перевалила за 100 тыс. рублей. И эти квартиры продаются: у нас достаточно людей с деньгами. Хотя, конечно, основная масса покупателей ориентирована на более демократичные варианты».
Более демократичные варианты
В Северном и Разумном есть однушки 36–41 кв. м стоимостью от 2,3 млн рублей.
В районе Сити Молла однокомнатная квартира от застройщика 42 «квадрата» с черновой отделкой – 2,6 млн рублей, а 32 кв. м без отделки стоят 1,9 млн рублей, с ремонтом от застройщика – 2,2 млн.
«В прошлом году эти квартиры с ремонтом продавались по 1,8 млн рублей и разошлись на ура», – говорит риелтор.
Двухкомнатные квартиры на 45 кв. м варьируются от 2,7 млн без отделки до 3 млн с ремонтом от застройщика. Есть предложение 57 кв. м с черновой отделкой за 3,8 млн рублей.
Самые неликвидные – трёхкомнатные. Их ценовой коридор начинается от 3,1 млн за 64 кв. м без отделки в сданном доме, продолжается ценой 3,7 млн за 77-метровую квартиру на стадии строительства дома и завершается на 5,8 млн рублей за 100 «квадратов» на стадии возведения. Есть ещё вариант свободной планировки на 120 кв. м в строящемся доме за 5,5 млн рублей и 100-метровые квартиры в сданном доме по 7,7 млн.
Фото: Наталья Малыхина
Что почём у соседей
В Воронеже немало предложений однушек от застройщиков в районе 3 млн рублей, например 42 кв. м на 24-м этаже. В строящихся домах стандартные 33 кв. м предлагают по 1,9 млн рублей.
Двушка площадью 57 кв. м на первом этаже 25-этажки в стадии строительства – 4,2 млн рублей. Правда, планировочка хромает: одна комната проходная. Дом новый, а идее больше полувека.
В новостройках Курска просторная однушка 45 кв. м с простеньким ремонтом от застройщика выставлена за 3,2 млн, а это 72 тыс. за 1 кв. м. Двушка 60 кв. м ждёт покупателя за 4,8 млн рублей, или по 80 тыс. за «квадрат».
Цены на «вторичке»
На рынке вторичного жилья «Мир квартир» фиксирует за I квартал 3%-ное удорожание среднего квадратного метра по стране – до 71 тыс. рублей.
В Белгороде он подорожал неощутимо: всего на 0,4 % – и сейчас на уровне 67 тыс. рублей. Но на вторичном рынке цены зависят не от квадратного метра, а от многих других факторов, и понятнее апеллировать стоимостью квартир.
За I квартал средняя белгородская обжитая квартира доросла до 3,9 млн рублей – это либо приличная двушка, либо совершенно убирая трёшка. Разница с прошлым годом – 1,5 %.
Фото: Вадим Заблоцкий (архив)
Рынок вторичного жилья гораздо более разнообразный и лояльный к чувствительному покупательскому кошельку. По однокомнатным «Авито» выдаёт 635 вариантов, из которых треть – до 3 млн рублей. Преимущественно это старые пятиэтажки и относительно новые дома на Харьковской горе и Крейде. Однушки в приличном состоянии можно купить в два раза дешевле, чем в новостройках. Например, есть 30 кв. м на третьем этаже в пятиэтажке: «чистая, уютная, недавно сделан ремонт. Можно сразу заехать и жить, кто ищет для сдачи – идеальное вложение денег, продадим с квартирантами» за 2,1 млн рублей.
«Цена на вторичное жильё зависит от состояния квартиры. Однокомнатные в панельке сейчас стоят 2,6–2,9 млн рублей, а если с хорошим ремонтом, то 3,1 млн, – продолжает Светлана. – Двушки в среднем тысяч на 500 дороже и тоже в зависимости от состояния могут доходить до 3,8 млн. рублей. Среднерыночная цена трёхкомнатной со средним ремонтом колеблется на уровне 4,2–4,7 млн рублей».
Двух- и трёхкомнатных квартир в Белгороде в продаже больше тысячи, и ценовая вилка огромна. Нижний порог – убитые жизнью и бесхозяйственностью 44 кв. м за 3–3,2 млн рублей. В весьма приличном виде в пятиэтажке после капремонта – уже на полмиллиона дороже. Если дом поновее, а двушка попросторнее – 50–60 кв. м, то их предлагают уже по 4,5–5 млн рублей. С новым ремонтом такие стоят больше 5 млн рублей.
— Двушки уходят не хуже, чем однокомнатные, а трёшки берут, если ценник не завышенный. Например, если цена трёхкомнатной квартиры в панельном доме в спальном районе крутится вокруг 4 млн рублей – квартира продастся, а за 5,5 млн рублей она зависнет, – продолжает риэлтор.
— Видела объявления о продаже квартир в одном и том ж дома одинаковой площади и состояния за 4,2 млн и за 5,2 млн. Где логика?
— Так решил продавец – хочу и всё. Люди ориентируются на цены, указанные на сайтах объявлений, и накидывают немного сверх, желая получить побольше, – комментирует Светлана.
Фото: Вадим Заблоцкий
«Вторичка» у соседей
На курском сегменте «Авито» глаз белгородца сразу цепляется за приятные 1,7–2,2 млн рублей за однушки до 36 кв. м разной степени обустроенности и дизайна. Старые малогабаритные двушки до 50 кв. м продают по 2,8–3,2 млн рублей.
Цены более просторных двухкомнатных квартир до 60 кв. м подбираются к белгородским – 4 млн рублей. Стандартную 60-метровая трёшку с дизайном 20-летней давности можно легко найти за 3,5 млн рублей, а в приличном виде – уже за 5–6 млн. И это, кстати, после прошлогоднего повышения на 17 %.
В Воронеже однокомнатные квартиры до 36 кв. м в пятиэтажках стоят меньше 2 млн рублей. В более современных домах на 9–10 этажей та же площадь продаётся за 2,1–2,6 млн. Столько же стоят и двухкомнатные квартиры старого жилфонда площадью до 50 кв. м. Двушки попросторнее – до 60 кв. м – продают по 3,3–5 млн рублей.
Чего ждать
«Спрос прошлого года – это просто смерч. Квартиры каждый день росли в цене на 300 тыс. и уходили. Размели даже то, что висело на рынке по 8 лет. Такой эффект произошёл по нескольким причинам, – объясняет Светлана Смирнова. – Люди вкладывали деньги, боясь что экономика рухнет в ковидный год, многие ещё помнят, как деньги горели в 1990-е».
Молодые семьи, по её словам, подстегнул рекордно низкий ипотечный процент и повышенный маткапитал.
«Сейчас цены немного приостановились, покупатели всё ещё активны, но менее, чем в 2020-м. Центробанк поднял ключевую ставку, и мы ожидаем, что процент по ипотеке поползёт вверх. По законам рынка, это должно приостановить спрос. По ипотеке проходит около 60 % сделок. Ближайшие полгода ожидаем замедления роста цен, такой скачок, как в прошлом году, вряд ли возможен», – отмечает Светлана.
На вопрос, почему в Белгородской области жильё дороже, чем в Курске и Воронеж, риелтор ответила:
«Таков рынок. Цена складывается от спроса и предложения, спрос в Белгороде очень активен, а чем он стимулируется – я не знаю. Перестанут покупать по этим ценам – они пойдут вниз, но ведь не перестают».
Ирина Дудка