Выкупать квартиру на пятом этаже, когда есть только котлован, это вообще нормально?
Нормально. На начальном этапе строительства дома жильё гораздо дешевле готового, цена может отличаться в два раза. Вы можете забронировать квартиру, которая вам понравилась в проекте, выбрав этаж и расположение, оговорив особенности отделки и коммуникаций. Самый весомый минус – вы платите реальные деньги за то, чего в реальности ещё нет, поэтому очень важно не ошибиться с выбором застройщика.
Как узнать, надёжен ли застройщик?
Для начала загляните в реестр департамента строительства и транспорта, где перечислены все застройщики многоквартирного жилья, их в Белгородской области 51.
Там же можно подробно изучить характеристику компании, по номеру ИНН проверить в картотеке арбитражных дел, были ли суды и с каким результатом, есть ли штрафы, посмотреть, какие объекты застройщик сдал в эксплуатацию и когда, какие строит. Это даёт возможность потенциальному дольщику съездить на объекты и поговорить с жильцами готовых домов.
В Белгородской области были обманутые дольщики?
К сожалению, да. В реестре есть компании в процедуре банкротства. Сейчас таковых четыре: АО «Витязь», ООО «Белогорье Инвест-Строй», ООО «МЖСтрой» и ООО «СтройДом». Компания «СтройДом» на этапе котлована заморозила многоэтажку на ул. Молодёжной в Белгороде. «Витязь» в 2015 году остановил строительство домов в Старом Осколе, у «МЖСтроя» зависли два дома в Белгородском районе, а у «Белогорья Инвест-Строя» не хватило собственных средств на завершение стройки в Репном Белгородского района. Всего приостановили строительство 13 многоквартирных домов.
Могут ли ИП строить многоквартирные дома по долевому принципу?
Нет. Они могут строить многоквартирные дома только за свои собственные средства, как и многие другие компании из реестра. Процесс долевого строительства и отношения дольщиков с застройщиками регулируется № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». По нему привлекать средства граждан для строительства многоквартирного жилья имеет право только юридическое лицо в форме АО или ООО – в Белгородской области таких строительных компаний 18. Их можно увидеть, выбрав в графе «тип финансирования» № 214-ФЗ.
Есть какие‑то законодательные гарантии дольщикам, что дом достроят?
Есть. Законодательство о долевом строительстве совершенствуется. С июля 2019 года все компании, привлекающие деньги дольщиков, обязаны будут хранить их на специальных эскроу-счетах в банке. Застройщик получит их только после того, как дом введут в эксплуатацию. Финансировать же строительство он будет за счёт банковских кредитов. Пока эта схема действует для застройщиков на добровольных началах, а с июля этого года станет обязательной.
А нет ли рейтинга застройщиков, чтобы сразу узнать, кто надёжный, а кто нет?
Есть. И в нём все компании, которые привлекают деньги дольщиков в рамках № 214-ФЗ. Рейтинг составили, оценив компании по пяти основным показателям. В «зелёной зоне» с баллами от 19 до 24 (максимум) попали ЖБК-1, Дирекция ЮЗР, ИК «Улитка», «Пуск», «Вега», «АПМК-1», «Трансюжстрой-ПГС», «Оникс», ООО «Домостроительная компания» и АО «Домостроительная компания». В «красной» зоне с 10 баллами – «Азимут плюс» из Шебекино.
Жилищно-накопительный кооператив – это тоже долевое участие?
Это форма привлечения денег граждан для строительства многоквартирного жилья, но это не долевое строительство, и отношения здесь регулируются другими законами.
С кем подписывать договор?
Только с застройщиком. Ни инвестор, ни генподрядчик или другая организация, а только застройщик заключает с дольщиком договор на долевое участие в строительстве и никакой другой.
Прежде чем поставить свою подпись в договоре, ознакомьтесь с документами на земельный участок, разрешением на строительство, проектной декларацией. Разрешение на строительство и договор на аренду земельного участка должны быть действующими на дату заключения договора.
Что указывать в договоре?
Если не понятны пункты договора, можно взять образец договора и проконсультироваться у юриста.
В договоре должны быть пять обязательных пунктов:
- Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства – жилого помещения.
- Срок передачи объекта долевого строительства дольщику.
- Цена объекта недвижимости, сроки и порядок расчёта.
- Гарантийный срок на объект долевого строительства (пять лет – на помещения, три года – на инженерные сети).
- Способы обеспечения исполнения застройщиком своих обязательство по договору.
Если отсутствует хотя бы один из этих пунктов, договор не считается заключённым. После подписания договор необходимо отдать на государственную регистрацию, а только после её завершения можно вносить деньги за будущую квартиру.
Где узнать подробнее?
Федеральный закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Можно позвонить в отдел контроля за деятельностью застройщиков по телефонам (4722) 33–56–26, 33–45–73, 27–36–44, 27–26–34, отправить письмо с пометкой «помогите дольщику» на электронную почту dolevoe31@mail.ru или прийти в отдел по адресу: Белгород ул. Князя Трубецкого, 21.