Это новомодно
«Я вам всё покажу», – расплылся в улыбке на пороге краснокирпичного особняка риелтор Виктор (белые кроссовки, стильные джинсы, деловая рубашка с галстуком и гарнитура на ухе). Заливаясь соловьём о прелестях клубного дома, он повёл нас по общим коридорам и распроданным (с его слов) студиям.
«Мы из Москвы, федеральная компания, работаем по всей стране, – подчеркнул риелтор. – За последние два года рынок недвижимости сильно упал, поэтому мы берём большие объекты, делим их на части и распродаём. В Белгородской области это пока наш первый дом, но присматриваем ещё один. Есть в Курске, Орле, Воронеже, Москве. В Краснодаре и Сочи целые улицы таких домов. Мы приехали открывать Черноземье, оно в этом плане неразвито, но это новомодно – технология из Европы, там целые города таких домов».
По его словам, компания на рынке два года и уже продала по частям 262 дома.
В полуподвале и без окон
Особняк 400 кв. м был задуман явно не под многоквартирный муравейник, но до полной реализации мечты у хозяев, видимо, дело не дошло. Какое‑то время дом стоял недостроенным, а потом попал в руки пришлых инвесторов.
Они, по словам Виктора, вложились в ремонт и перепланировку, разделив три этажа на 16 квартир-студий площадью от 24 до 40 кв. м. Даже цоколь задействовали. Планировка отличается лишь расположением санузла: где‑то он пристроен в середине стены, где‑то – в углу. Высота потолка 3,4 м позволяет для экономии пространства расположить на крыше санузла крохотную спальню.
Везде ремонт полным ходом, а в некоторых квартирах присутствуют и будущие жильцы, как их представил Виктор. Одна из них – Елена, пенсионного возраста.
«Мы с мужем сами делаем ремонт, хотим сэкономить на строителях. Над санузлом сделаем второй этаж – там у нас будет кладовочка и, может быть, спальное место. Квартирка небольшая, поэтому используем каждый метр», – поделилась планами женщина.
А риелтор продолжал рекламировать тёплые полы, новую проводку, коммуникации в каждой комнате, индивидуальные счётчики на воду и электричество и учёт всех пожеланий – вплоть до розеток и расположения санузла.
«Каждому покупателю студии – натяжной потолок в подарок. Уже распроданы первый и второй этажи, а также часть цокольного, – похвастался Виктор. – Осталась всего одна студия в цоколе и две во дворе».
Цокольный этаж – полуподвал с горизонтальными окошками под потолком. А одна квартира совсем без окон. Вроде бы её уже купил некий студент всего за 690 тыс. рублей, и ему, по словам риелтора, «сделали полностью дизайнерское решение».
А в той квартирке, что Виктор предложил нам за 890 тысяч, тускло и серо от корявых стен из бетонных блоков. Бывшие хозяева этого особняка, наверное, планировали хранить здесь бутылки с изысканными винами…
Доля, а не квартира
— Мы полностью перепланировали дом и получили новую документацию, по которой ввели цокольный этаж как жилой, – особо подчеркнул наш «экскурсовод».
— А мы покупаем квартиру или долю? – интересуемся у него.
— Вы покупаете долю в общей собственности. По‑другому продажа такой недвижимости невозможна, – нехотя обмолвился Виктор и повёл нас смотреть студии во дворе.
Ими оказались два гаража площадью 24,5 кв. м каждый. Будущие студии предлагают купить за 1 млн 90 тыс. рублей. Обещают сделать ровные стены, тёплые полы и провести газ.
— Как только всё достроят, цены поднимутся,– предупредил риелтор. – Это у нас уже будет четвёртое повышение.
— Как оформляется договор? – спросили мы.
— Площадь занимается по предварительному договору купли-продажи. Дом в собственности у хозяина, а вы подписываете предварительный договор и вносите 20 тыс. рублей как страховку на случай отказа от сделки. Мы выходим на сделку с несколькими клиентами сразу, подписываем договоры и сдаём документы в Росреестр, далее вы получаете право собственности, а мы начинаем ремонт. Ремонт одной студии обходится в среднем 100 тыс. рублей.
Фото с сайта объявлений
— А если через время захотим продать свою квартиру. Каким образом оформить сделку?
— По закону должны предложить комнату всем остальным дольщикам. Однако ещё на этапе подписания договора мы берём у покупателя согласие на отказ от чужих долей, – успокоил нас Виктор и с чувством выполненного долга переключил своё риелторское внимание на подошедшего нового клиента.
У разбитого корыта
Мы вышли в заставленный машинами будущих владельцев студий двор с двояким чувством. С одной стороны, принимая во внимание драконовские цены на квартиры, люди хоть так смогут решить свой жилищный вопрос. А с другой– насколько законно приобретение жилплощади в таких вот перекроенных особняках, как этот в посёлке Северном? И закралось сомнение. Тем более что ранее белгородцы уже сталкивались с похожей схемой покупки долей в праве общей собственности. И остались у разбитого корыта.
В 2007 году некто Вадим Селин купил в Белгороде на ул. Маршала Катукова земельный участок с недостроенным коттеджем площадью 259 кв. м. В том же году он получил разрешение на реконструкцию коттеджа. И превратил его в четырёхэтажный семиквартирный дом площадью 1 142 кв. м. Однако схитрил: поставил на учёт как индивидуальный жилой дом. Зарегистрировал право собственности и пять из семи квартир продал. Вернее, продал доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок. И тут у новосёлов начались проблемы.
По иску администрации Белгорода в 2013 году суд принял решение о сносе этого строения как самовольно возведённого многоквартирного дома на участке земли, предназначенном только для индивидуального жилищного строительства. И все покупатели лишились своих квартир.
Их знают только по номерам
На сайте компании, которая продаёт квартиры-студии в коттедже в посёлке Северном, агрессивная реклама будущих проектов в многоэтажках Курска, Краснодара, Московской области и перечень выгод от такой покупки. Однако нет информации о руководстве, имён сотрудников и реквизитов, а только номера мобильных телефонов.
Директора, правда, удалось установить по фамилии владельца сайта и одному видеоролику, где он называет только своё имя. С коллегами они бродят по недостроенным домам и вместе с тётями пенсионного возраста рассуждают, как всё будет классно.
По данным из ЕГРН, эта «федеральная компания» зарегистрирована в декабре 2016 года в одной из курских квартир. Основали её два физлица, вложив по 5 тыс. рублей.
Как приобрести квартиру, чтобы не было проблем
Мнение юриста
Покупай с умом
Малогабаритные квартиры сейчас называются студиями, а раньше это были малосемейки: общий коридор, маленькие комнаты с санузлами и личными кухонными уголками. Подстраиваясь под новые экономические условия, застройщики вспомнили про формат суперэконом площадью 15–25 кв. м. Для начала самостоятельной жизни – неплохой уголок.
Но чтобы мечта о своём уголке стала реальностью без головной боли, перед покупкой стоит задуматься о юридической стороне сделки. Поэтому мы обратились за комментарием к известному белгородскому адвокату Александру Шпаю.
— Александр Иванович, какие, на ваш взгляд, плюсы и минусы покупки жилья в таких домах?
— Плюсов нет. Только минусы, которые впоследствии могут стать фатальными. С точки зрения закона, это строение является обычным частным жилым домом и земля у него соответствующего назначения. Когда все так называемые квартиры-студии распродадут, возможен вариант, что его признают многоквартирным жилым домом с нецелевым использованием земли и, соответственно, обяжут снести. В итоге люди останутся без жилья, а судиться с продавцом бесперспективно. В лучшем случае люди получат судебное решение на взыскание с него денег, которых, естественно, у продавца не окажется.
— А что касается прав собственности на доли в таких домах?
— Тоже ничего хорошего. Люди покупают долю в доме, которая фактически не определена с точки зрения закона. Итог: вы как бы купили комнату, но только где она – не понятно. Любой другой собственник студий в этом доме сможет зайти к вам. В этом случае нужно в суде определять порядок пользования жилым домом, который также могут впоследствии пересмотреть по заявлению кого‑либо и в связи с изменением каких‑либо обстоятельств.
— Значит, и с продажей доли могут возникнуть проблемы?
— Если надумаете продавать, то нужно предупредить всех собственников и дождаться либо их отказа, либо приобретения ими вашей доли. Байки застройщика о том, что при оформлении договора купли-продажи все письменно отказываются от преимущественного права покупки, юридически несостоятельны. Заранее от него нельзя отказаться, поскольку вы не знаете, кто, когда и за сколько захочет продать свою долю.
Что же касательно коммунальных ресурсов, то здесь будет нескончаемая война соседей по квартирам-студиям. Дело в том, что реализовать порядок их подачи так же, как в многоквартирном жилом доме, не получится, поскольку он таковым не является. А как платить по долям, если один жилец использовал больше тепла или электричества, а другой – меньше, пока ещё не придумали.
С оплатой коммунальных услуг за подъезд, коридоры и лестничные пролёты тоже проблема. Чтобы всё было законно, надо разделить лицевые счета, а на это сразу обратят внимание контролирующие органы и подадут иск в суд о признании дома многоквартирным. Итог известен: снос постройки как незаконной.
Поэтому я никому не советую покупать подобное жильё, поскольку такая покупка может стать серьёзной головной болью.