С согласия каждого
В многоэтажках 1970–90-х годов постройки из соображений то ли безопасности, то ли экономии балконы начинались как минимум со второго этажа. Не все жильцы первых этажей мирились с такой несправедливостью. Тогда собственность была коллективной и достаточно было получить разрешение на пристройку от органов местного самоуправления. Аппетиты у всех разные, и постепенно пристройки стали разрастаться до полноценных комнат. В 1999 году глава местного самоуправления Белгорода Георгий Голиков специальным постановлением ограничил предельно допустимые размеры пристраиваемых балконов и запретил их вынос за красную линию дома. После 2008 года градостроительное законодательство ещё более ужесточилось и пристраивать стали меньше.
«Сейчас любая пристройка к многоквартирному жилому дому является реконструкцией объекта капитального строительства, и в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ необходимо получить разрешение на строительство, – говорит заместитель начальника управления регулирования и контроля организации строительства Белгорода Денис Кузьминов. – Должна быть разработана проектная документация, сформирован земельный участок и получено согласие всех собственников квартир в доме. Последнее необходимо по той причине, что посредством этой пристройки происходит уменьшение общего имущества, в том числе и земельного участка под домом».
При этом неважно, пять в доме квартир или 500 – необходимо заручиться согласием каждого.
Суд да дело
Мониторинг, проведённый в Белгороде экспертами управления, выявил 603 пристройки. Сколько из них прошли процедуру узаконивания, ещё предстоит выяснить. Ведь самовольно сооружённую пристройку может узаконить только суд. А потребовать её снести – и тоже через суд – могут только сами жильцы многоквартирного дома.
«С принятием Земельного кодекса все земли размежёваны, и получается, что пристройка находится на общей долевой собственности, а не на муниципальной, соответственно, в суд необходимо обращаться собственникам многоквартирного дома. Администрация города в этой категории дел привлекается в качестве третьих лиц, – комментирует Денис Кузьминов. – Сама администрация города тоже может инициировать иск в суд только в том случае, если речь идёт об общественном интересе, к примеру, если пристройка угрожает жизни и здоровью граждан».
Практика работы управления показывает, что жалобы на самопристройщиков от соседей редки. Ходить по судам ради трёх метров общей земли, на которой стоит никому не мешающая пристройка по меньшей мере мелочно, да и хлопотное это дело.
Как говорят юристы управления, до 1 сентября 2015 года суды были достаточно лояльны к самопристройщикам. Теперь же в законодательстве дано новое толкование самовольной постройки и прописаны условия её легализации, учитывающие не только безопасность постройки, но и соблюдение земельного законодательства в отношении участка, на котором она находится.
«Ужесточились условия, при которых суд может признать права собственности на самовольную пристройку, – поясняет Денис Кузьминов. – Для признания права собственности, помимо вещного права на земельный участок, нужно, чтобы у гражданина, желающего возвести пристройку, были права, допускающие строительство данного объекта на этом участке, и чтобы на день обращения в суд постройка соответствовала параметрам, установленным документацией по планировке территории, и правилам землепользования и застройки».
Фото Вадима Заблоцкого
Покупатель за продавца
Росреестр вправе отказать в регистрации сделки купли-продажи с неузаконенной пристройкой, а наследники не смогут вступить в свои права до тех пор, пока не будет поставлена юридическая точка в истории с самовольно расширенной жилплощадью.
«Гражданин, пристроивший балкон самовольно, не приобретает на него права собственности, а значит, и не вправе ею распоряжаться. По сути данное строение не подлежит регистрации, – комментирует Денис Кузьминов. – Наследники же вступают в наследство только в той части, которая принадлежала умершему родственнику на праве собственности. Поэтому, для того чтобы вступить в наследство, нужно узаконить пристройку».
В случае же если сделка купли-продажи состоялась, последствия за самовольную пристройку будут распространяться на нового собственника квартиры.
Как рассказали в управлении, по результатам всех выявленных фактов самовольного и неузаконенного строительства будут подготовлены материалы для обращения с исковыми заявлениями в суды о приведении жилых помещений в первоначальный вид – путём сноса пристроек.
«Срока давности для подачи таких исков нет, и если пристройка возводилась даже 20 лет назад, но до сих пор не узаконена, то и по ней суд может вынести решение о сносе, – предупреждает Денис Кузьминов. – Поэтому всем владельцам пристроек необходимо найти время для их узаконивания, а тем, кто только собирается делать балкон в квартире на первом этаже, нужно начинать не со стройки, а с подачи документов и получения разрешения».
