Белгородский рынок недвижимости: стоит ли надеяться на то, что квартиры упадут в цене?

В любой кризис покупай квартиру?

Именно так и делают многие соотечественники, о чём говорят кризисы и стресс 2008, 2014–15 и 2020 годов. По мнению участников рынка недвижимости, нынешний кризис, вызванный военной операцией на Украине и падением рубля, спровоцирует такую же реакцию.

За первые сутки военной операции – 24 февраля – россияне сняли со счетов 111 млрд рублей, и часть этих денег, вероятно, осядет в самом понятном нашим гражданам активе – в недвижимости. Однако спрос не будет долговременным и ажиотажным, всё же военные действия не особенно настраивают на выбор жилья. 

За последний год одно- и двухкомнатные квартиры на вторичном рынке Белгорода подорожали на треть, трёхкомнатные – на 27 %, а четырёхкомнатные – на 12 %. Средняя цена квадратного метра в однокомнатной квартире доползла до 99,5 тыс. рублей, в двухкомнатной – до 94 тыс. рублей, в трёшке – до 83 тыс. рублей. Такую статистику приводило агентство недвижимости «Этажи». 

Портал по недвижимости «Домофонд» дал ещё более пугающие цифры. По их наблюдениям, средняя цена квадратного метра в однокомнатной квартире в Белгороде за год доросла до 107 тыс., а в двушке – до 96 тыс. Обе категории квартир подорожали на треть. Трёхкомнатные же неожиданно выросли в цене на 38 %: здесь средняя стоимость квадратного метра увеличилась с 64 до 88 тыс. рублей. 

Фото: Вадим Заблоцкий

Почему так дорого?

Восклицают белгородцы и их родственники из других городов.

«Мы на пределе рынка, на его пике, потому что было много льготных программ и рынок подогрели дешёвыми ресурсами, – объясняет ситуацию директор агентства недвижимости, член Ассоциации риелторов Белогорья Надежда Лысенко. – К тому же фондовый рынок у нас не так развит, и люди предпочли вложить свои сбережения в твёрдую валюту – недвижимость. В 2020 и 2021 годах такая ситуация наблюдалась по всей стране. Конечно, спрос создали инвестирование и ипотека, в том числе сельская под 2,6 %. Её начали брать даже те, кто долго сомневался, ведь под неё подходило жильё не только в сёлах, но и в Дубовом и в Северном». 

Второй важный момент – резкое снижение процентных ставок. В 2015 году ипотеку выдавали под 13–15 %, а тут банки предложили 6,8–7 %. Многие кинулись покупать, причём даже не имея денег на первоначальный взнос. Банки обходили это обязательное условие, оценивая квартиру дороже ровно на сумму первоначального взноса. 

«При росте цен это было реально, потому что были моменты, когда вчера квартира стоила 3 млн, а через неделю – 3,5 млн. Сейчас сделать это сложно, и без того цены высоки, накидывать сверху просто некуда, – продолжает риелтор. – Ценовая вилка средней стоимости квадратного метра в квартирах варьируется в пределах 85–125 тыс. рублей».

Фото: Вадим Заблоцкий

Что с домами

На фоне квартир цены на индивидуальные дома выгодно отличаются. Судя по той же аналитике «Этажей», за год средняя стоимость квадратного метра здесь изменилась с 46 до 51 тыс. рублей, т. е. всего на 10 %. Эксперты объясняют это ростом цен на стройматериалы. 

Дом, как правило, больше квартиры, а чем больше жилплощадь, тем дешевле она в пересчёте на квадратные метры. Сейчас стоимость домов площадью 100 кв. м начинается от 5 млн рублей. На этом фоне объекты за 2,5–3 млн выглядят как минимум подозрительно.

«На самом деле можно найти такие дома, но радиус поиска значительно расширился, – отвечает Надежда Лысенко. – Если раньше это было 20 км от Белгорода, то сейчас – 40–50 км. Там меньше активности, спрос всегда невелик, и потому цены почти не изменились». 

Участки тоже золотеют. Весь прошлый год средняя стоимость за сотку земли держалась на уровне 72–77 тыс. рублей, а в декабре резко подпрыгнула до 87 тыс. рублей и к февралю доросла до 92 тыс. за сотку. Таким образом, за год земля подорожала на 25 %. 

Фото: Павел Колядин

Что будет дальше?

«Пузырь спроса и, соответственно, цены не могут раздуваться до бесконечности, – уверена Лысенко. – Регулятор чётко контролирует – ключевая ставка уже выросла, и речь идёт о дальнейшем её увеличении (28 февраля Центробанк установил её на уровне 20 % – прим. ред*.). Конечно же, банки отреагируют, и ипотека будет под 14–15 %, как пять лет назад. Конечно, спрос сократится. Я абсолютно уверена, что пик роста цен пройден и они пойдут вниз. Если правительство не придумает новые условия для подогревания спроса – ту же льготную ипотеку либо новую госпрограмму – и всё останется как сейчас, думаю, цены упадут процентов на 30». 

Эту позицию разделяет и её коллега Александрина Шуклина:

«За прошлый год цены выросли даже не прилично, а бешено: от миллиона и выше, в зависимости от квартиры. С учётом роста ключевой ставки ипотека станет дороже. Сегодня мы вернулись к ставкам 4–5-летней давности, соответственно, и спрос упадёт, и цены. Не могу сказать, что жду сильного их снижения, но, думаю, в пределах 100–200 тыс. рублей к середине года, а там посмотрим».