В живописном месте
Программа ИЖС, которая началась в регионе в 2004 году, многим дала возможность обзавестись собственным домиком у леса. За это время Белгород буквально оброс коттеджными посёлками. Статистика фиксирует уверенную положительную динамику: в 2005 году частный жилищный фонд в Белгородской области составлял больше 30 млн кв. метров жилья, в 2015-м – уже больше 44 млн.
В годы строительного бума участки брали те, кому надоело жить в квартире, кто переезжал из других регионов и стран, брали за компанию с друзьями и соседями, брали для себя и для строительства дома на продажу. Многие застройщики – рядовые клерки, строители, мелкие предприниматели или бюджетники – в мечтах видели себя владельцами родовых усадеб на 15 сотках. За последний год кризис внёс свои коррективы: участки стали брать реже, строить экономнее.
По данным, которые озвучил на декабрьском заседании правительства области замгубернатора Евгений Глаголев, в 2016 году в регионе раздали 3,7 тыс. земельных участков, из которых 2,4 тыс. застройщики взяли через БИК (Белгородскую ипотечную корпорацию – прим. ред.). Этот показатель почти вдвое ниже 2014–2015 годов. Застройщики переориентировались на жильё экономкласса.
«Основные критерии такого жилья – участок не более 15 соток и дом площадью не больше 150 кв. метров, из общего объёма жилья 65 % отвечают этим критериям, средняя площадь дома составляет 123 кв. м», – сообщил Евгений Глаголев.
От закладки фундамента до новоселья доходят самые упёртые и расчётливые. А если изначально старт слишком высок, то стройка из процесса переходит в состояние, и прекратить её можно только волевым усилием, а чаще – отсутствием денег.
Сайты объявлений пестрят недостроенными особняками. Между строк о характеристиках объекта читается отчаяние.
«Строился для себя, на совесть. Работы производились строительной компанией, а не шабашниками!» – пишет продавец о двухэтажном коттедже площадью 319 кв. м.
Нет ни окон, ни дверей, крыша покрыта плёнкой. Сейчас он хочет за это 2,3 млн рублей и не готов торговаться. С сентября прошлого года живописное место около лесополосы с недостроем никого не привлекло.
«НЕДОРОГО (по демократичной цене) передам с душою в хорошие руки. Один из лучших европейских проектов московского архитектора, построенный в живописном месте элитного района просторный дом (коттедж) на участке 16 соток», – расхваливает продавец 250 кв. м будущей жилплощади, пока тоже без окон, дверей и коммуникаций, за 3,5 млн рублей, напоминая, что «земля с каждым годом только дорожает!!!» «Не откладывайте свой звонок на завтра, т. к. завтра вам могут ответить «ПРОДАНО!» – пишет он.
За полгода, что объявление висит на сайте, к огорчению владельцев, они пока так и не смогли произнести это заветное слово.
Коттедж 250 кв. м в Зелёной Поляне под самоотделку стоит 4,3 млн рублей. Продаётся уже полтора года. Замахнулись на три спальни, три санузла, мансарду и цокольный этаж. Пока завершили черновую отделку и провели отопление.
«Строили сами, для себя, а потом начали второй дом, и тоже большой – 400 квадратов, этот уже не тянем, хотим продать один, чтобы достроить второй», – рассказал хозяин.
— А если не секрет, зачем вам такие большие дома?
— Начинали строить – амбиции были, а теперь в связи с новшествами по налогам ещё неизвестно, сколько за него платить придётся, – простодушно вздыхает владелец, добавляя, что нежилой дом приходится топить, и, хотя отопление включают на самый минимум, это уже ощутимо бьёт по карману.
Торг уместен
Два года ждёт новых хозяев фазенда в 242 кв. м. Хозяину терпения не занимать – хотя и не без торга, но старт довольно высок – 5,4 млн рублей.
«Расположенный в экологически чистом районе, недалеко от города, в живописном месте, в 100 м от леса» остов дома площадью 220 кв. м без окон, коммуникаций и документов за 3,1 млн.
«Лет 10 он у меня уже так стоит, – признался хозяин. – Тогда пошла мода на большие дома, была возможность покупать стройматериалы, какие хотел. Думали, будем там жить с детьми, с внуками, а потом сын уехал. Мы сами в квартире живём, я в разъездах, а жена не хочет одна в доме жить».
По прикидкам хозяина, чтобы довести строение до жилого состояния, в него нужно вложить около 2 млн рублей. Он готов снизить цену реальному покупателю. Увы, таких пока нет.
Дом в живописном месте площадью 200 кв. м, построенный из дорогих качественных материалов, выставили на продажу в сентябре за 3,2 млн. За четыре месяца цену сбросили до 2,9 млн. Владелец говорит, что мера вынужденная – «в связи с необходимостью развития бизнеса», и готов рассмотреть любую форму оплаты.
С марта 2016 года «очень срочно в связи с переездом» продают коттедж площадью 184 кв. м за 2,7 млн рублей. Готовы торговаться.
Беда в том, что с самими продавцами никто не готов торговаться.
«Это одна из самых тяжёлых категорий для продажи, – говорит риелтор Илья Казанцев из агентства недвижимости «Грант». – Многое зависит от месторасположения, ведь и стоимость участков может достигать нескольких миллионов. Поэтому такими домами интересуются только при условии, если дом расположен в хорошем месте и продавец даёт хороший дисконт. Грубо говоря, если дешевле купить недостроенный объект, чем купить здесь участок и строить самому, то его будут рассматривать для покупки. Некоторые продают по себестоимости, некоторые чуть дороже, но в основном готовы отдать дешевле, чем затратили на строительство. Те, кто покупает, обычно достраивают и тоже выставляют на продажу».
Попали так попали
Максим Олейников руководит строительной компанией «Фундамент 31» и занимается строительством домов под ключ.
«Люди на этих домах, конечно, попали, – уверен он. – Степень готовности таких домов – 30 %, и в любой из них нужно вложить как минимум 2 млн рублей до чистовой отделки. Вот человек пишет, что ему строили дом не шабашники, а компания, но у него крыши ещё нет, она застелена плёнкой, которая стоит 4,6 тыс. рублей за рулон. Сейчас нужно будет её сорвать и выбросить и заново переделать крышу. В этом доме самые большие вложения. Скорее всего, человек с севера, его просто кинули на деньги. Из четырёх вариантов, которые вы мне показали, только один перспективный: там вставлены окна, есть половая стяжка, забор с воротами. Этот дом самой большой степени готовности из представленных. Но тут экспериментальные материалы, и хорошо, если они не промерзают, но это выяснится потом».
По мнению Максима Олейникова, люди изначально строили такие дома на продажу, но по разным причинам не смогли их довести до ума. Чтобы продать стены за 2–4 млн рублей, надо сильно постараться. Люди с деньгами хотят готовые дома, а без денег – не могут довести дворцы до их должного уровня.
«Покупая недострой, они получат объект из неизвестных материалов: может, там фундамент лопается, вот они их и продают, – продолжает Олейников. – Если вложиться и достроить до чистовой отделки, то цена такому дому будет уже 5 млн, но нет дорожек, забора, ворот и прочего – в благоустройство нужно ещё миллиона полтора. Итого 6,5 млн. Сейчас новый готовый дом площадью 90 квадратов в пригороде Белгорода можно купить за 3,2 млн рублей. Этого вполне хватит для семьи. Люди с амбициями, у которых есть 10–20 млн, будут строить для себя сами, а не покупать такие объекты».
В цене – 70 квадратов
Дворцы, зарастающие амброзией и чертополохом, пришли на смену малиновым пиджакам и 600-м мерседесам. Они стали символом сытых 2000-х. Кризис вернул мечтателей к реальности, и к горечи от несбывшихся надежд прибавилась необходимость вернуть хотя бы часть затраченного. Ведь многие до сих пор выплачивают взятые в те времена кредиты. И опять разум туманят призрачные надежды на чудо.
Масса предложений за 4–5 и даже 8 млн рублей. Аргументы – чистый воздух, рядом лес, пруд, респектабельные соседи. По наблюдениям риелторов, этих достоинств мало и, подбирая дом для себя, люди редко смотрят на огромные особняки.
«Год-полтора – это минимальный срок продажи у таких домов, – говорит Илья Казанцев. – Сейчас семьи небольшие, и покупатели смотрят на дома 70–100, максимум 120 кв. м. Поэтому продавать большие недостроенные коттеджи – дело почти бесперспективное».
По словам директора строительной компании Максима Олейникова, к ним почти никогда не обращаются с предложением достроить дом. Если кто и хочет жить в своём доме, то предпочитает собственными глазами смотреть, как строительство идёт с самого фундамента, а не гадать, что ему продают и не расползётся ли фундамент после зимы.
«Да и строят меньше, спрос упал раз в пять, наверное, – продолжает Максим Олейников. – Волна больших домов прошла. Люди хотят уложиться в 1,5–2 млн рублей, поэтому интересуются домами площадью 70–80 квадратов».
В тему
Анна Бутенко, руководитель Центра недвижимости 31:
«Недвижимость – это один из инструментов инвестирования. Да, снизилась прибыльность вложений на отдельные позиции продаваемого имущества, ряд объектов на рынке вторичного жилья ушёл из линейки продаваемых, потому что из‑за снижения цен продажа стала невыгодной для собственников, упал спрос на районы частной застройки, прилегающие к приграничным с Украиной территориям.
В Белгороде нет понятия «дом в самом городе». В городской черте либо старая застройка из маленьких домиков, либо же отдельные улицы с новыми отдельно стоящими коттеджами – таких немного, стоят они недёшево, да и на продажу практически не выставляются, потому что построены исключительно для себя.
Расположение домов в близком радиусе от Белгорода обозначается не улицами, а микрорайонами. По предпочтениям покупателей 2016 года можно выставить некий рейтинг востребованности микрорайона по убывающей: Таврово – Дубовое – Новосадовый – Северный – ул. Орлова в Белгороде – Майский – Стрелецкое – Ольшанец – Комсомольский.
Это основные микрорайоны, чаще всего фигурирующие в запросах покупателей. Первые три позиции являются при этом и самыми дорогостоящими. Чем выше готовность инфраструктуры микрорайона, тем выше цена на дома в нём. Например, в Таврово, Дубовом и Новосадовом есть магазины, школы, детские сады, остановки транспорта и при этом можно поселиться возле леса.
Чаще всего продаются коттеджи небольших площадей – до 150 кв. м. Аккуратность в дизайне, качественный фундамент, соответствие строительным нормам, удобная планировка – это основные требования покупателей. Большую роль играет внутренняя планировка, люди не хотят лишнее неиспользуемое пространство, например длинные коридоры, зато ценят большие кухни, а ещё лучше кухни-гостиные и просторные санузлы.
В зависимости от готовности цены на них варьируются в районе 2,5 млн рублей за черновые коробки и примерно 4–5 млн под чистовую самоотделку. При грамотной оценке и правильном рекламном подходе такой дом можно продать за один год. Большие коттеджи 200–300 квадратов ещё дороже и уходят с рынка тяжелее».
Маргарита Бенько, владелица загородного дома:
«Мы взяли участок в БИКе в 2012 году, тогда заплатили за коммуникации что‑то около 50 тыс. рублей и с тех пор строимся. Многие в то время начинали строить огромные дома по 200–250 м. Я думаю, это объяснимо: люди всю жизнь ютились в маленьких квартирках, с маленькими кухнями, неудобными прихожими, и когда появилась возможность взять участки и построиться, многие захотели большие дома. Тогда деньги у людей водились, и стройматериалы были не такие дорогие.
Сейчас стало очень тяжело, стройматериалы дорогие. Но мы строим для себя, поэтому намерены всё‑таки завершить и переехать в дом. У нас площадь небольшая – примерно 70 квадратов на первом этаже и столько же в мансарде».