Что случилось?
Банк России с 1 марта повышает макропруденциальные требования по ипотечным кредитам. Что это значит для потенциальных покупателей жилья в ипотеку?
Любой банк при расчёте ипотеки для человека учитывает риски. Чем больше риск по заёмщику, тем больший резерв на возможные потери кредитная организация должна создать – таковы требования Банка России.
С 1 марта для всех банков повышены надбавки по клиентам с высоким уровнем риска. Это значит, что если банк захочет выдать им кредит, то должен будет создать такой большой запас, что сама сделка для него оказывается невыгодной.
Насколько высок риск по каждому клиенту, банк оценивает при помощи двух параметров. Первый – показатель долговой нагрузки. Это доля дохода, которую человек ежемесячно отдаёт на погашение кредитов. Например, если он при зарплате 50 тысяч рублей платит по кредитам 25 тысяч, то его ПДН равен 50 %.
Второй важный показатель – размер первоначального взноса. Чем он выше, тем охотнее банк выдаёт кредит, потому что и часть стоимости недвижимости получил, и сохраняет её у себя в залоге. Так кредитные организации минимизируют риск потерь, если человек вдруг откажется платить ипотеку.
Почему ужесточают условия кредитования?
ЦБ обеспокоен высокой закредитованностью людей. Она растёт, при этом и объёмы ипотеки бьют рекорды. Жители Белгородской области взяли в 2023 году 17 784 жилищных кредита на общую сумму около 62,4 млрд рублей. Это максимальные показатели за последние пять лет. И обновляет рекорды ипотека вовсе не за счёт тех, у кого нет проблем с доходами.
По данным Банка России, за два последних года доля выдачи ипотеки людям с долговой нагрузкой более 80 % (т. е. человек платит за кредит 800 рублей из каждой заработанной 1 000) выросла почти вдвое и в III квартале 2023 года составляла 47 % от всех получаемых россиянами жилищных кредитов. Параллельно растёт число сделок и с низким (до 20 %) первоначальным взносом. Сейчас они составляют 50 % от всей выдачи ипотеки.
Это прямо говорит о том, что банки существенно снизили требования к заёмщикам, что несёт в себе большую угрозу.
В чём риски банков, ведь кредит берётся под квартиру, которую всегда можно продать?
Да, ипотека считается относительно безопасным кредитом: в случае чего можно просто продать недвижимость и выплатить кредит. Но в последние годы застройщики пользовались ситуацией: в стране действуют льготные программы ипотеки, рассчитанные только на новое жильё. Из‑за этого спрос постоянно растёт именно на новостройки, и следом за этим застройщики повышают стоимость жилья.
По данным ЦБ, сейчас цены на первичном рынке оторвались от вторичного в среднем по стране на 42 %. То есть, если заёмщику придётся продать купленное новым жильё, он уже точно не сможет получить ту сумму, которую заплатил застройщику. Если он при этом платил низкий первоначальный взнос, то суммы от продажи очень часто будет не хватать, даже чтобы закрыть кредит в банке.
«Чем выше показатель долговой нагрузки, тем больше вероятность, что в какой‑то момент человек не справится с выплатами. Это создаёт риски в первую очередь для ипотечных заёмщиков. В течение длительного времени они не смогут улучшить свои жилищные условия, так как квартиру будет невозможно продать на вторичном рынке по цене покупки. Кроме того, если заёмщик не сможет обслуживать кредит, то реальной стоимости квартиры может оказаться недостаточно для погашения долга по ипотеке», – пояснила заместитель управляющего белгородским отделением Банка России Инна Гребенникова.
Фото: Павел Колядин (архив)
Такое ужесточение надолго?
Всё зависит от банков. Как только они начнут более ответственно оценивать риски по ипотеке, ЦБ вернёт всё как было. Вот официальный ответ регулятора:
«В случае стабилизации ситуации и возврата кредитных организаций к более консервативным стандартам кредитования Банк России будет готов смягчить требования по макропруденциальным надбавкам в ипотеке».
Банк России пользуется этим инструментом для регулирования рынка ипотеки с 2019 года. В последний раз требования ужесточались в октябре 2023-го, и они касались кредитов с низким первоначальным взносом. Мера оказалось эффективной ещё и благодаря тому, что по государственной ипотеке его подняли с 15 до 20 %. В итоге доля выдачи кредитов с низким взносом сократилась с 50 до 15 % уже в октябре-ноябре минувшего года. Однако в сегменте выдачи кредитов людям с высокой кредитной нагрузкой оздоровления пока не произошло.
Что делать, если сейчас нужно взять ипотеку?
Получить ипотеку людям с относительно благоприятной финансовой ситуацией по‑прежнему довольно легко. Во‑первых, необходимо рассчитывать на внесение первоначального взноса в районе 30 %: это существенно повысит шансы на одобрение.
И второй фактор – закредитованность. Если показатель долговой нагрузки выше 80 %, можно даже не пытаться. Нагрузка в районе 70 % тоже довольно высока. Важной отметкой в одобрении является показатель долговой нагрузки ниже 50 % – тогда шансы на одобрение даже в текущих условиях будут максимальными.
Сергей Шевченко
