Если атакует плесень… Когда можно сделать ремонт в квартире за счёт управляющей компании

— Имеет ли право собственник сделать ремонт в квартире за счёт управляющей компании?

— Если ремонт имущества собственников внутри квартиры вызван ненадлежащим содержанием общего имущества или ненадлежащим оказанием коммунальных услуг, собственники в соответствии с п. 149 постановления Правительства РФ № 354 вправе требовать ремонта или возмещения понесённых расходов от УК.

— Управляющие компании ответственны за ремонт помещений общего пользования? Где заканчивается зона ответственности УК и начинается – собственников?

— Основные места общего пользования (МОП) – лифт и лифтовые холлы; лестницы и лестничные площадки; коридоры, чердак, подвальное помещение; подземная парковка, исключая машино-места, находящиеся в собственности; входные группы и крыльцо; спортивные и детские площадки; зоны отдыха во дворе и площадки для выгула домашних животных; дворовые автостоянки; оборудование для общего использования.

Что касается обязанностей и прав жильцов, то согласно ст. 244 ГК РФ имущество, которым владеют двое и более лиц, является их общей собственностью. Это относится к местам общего пользования МКД. Они могут находиться в долевой или совместной собственности жильцов. Вы вправе пользоваться общей собственностью, но не можете её делить, сдавать внаймы или продавать.

Разграничение зон ответственности между управляющей организацией и собственником помещения установлено постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491. Так, пункт 5 разделяет системы холодного и горячего водоснабжения. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства. Оно расположено на ответвлениях указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учёта холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

Регламентированы и зоны ответственности относительно системы водоотведения. В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

В соответствии с п. 6 того же постановления общим имуществом считается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учёта тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

— Если собственник сам отремонтировал что‑то в помещениях общего пользования (покрасил или поштукатурил стены на площадке), может ли он требовать с УК возмещения затрат на ремонт?

— Решившись на такой шаг, стоит учитывать, что не всегда суд взыщет убытки в полном размере, если вообще взыщет. Он будет оценивать расходы собственника на ремонт не только с точки зрения доказанности их платёжными документами, но и с точки зрения обязательности такого ремонта. Если суд посчитает, что в каких‑то работах не было необходимости, то может отказать возместить убытки в этой части.

— Кто должен ремонтировать батареи и трубы? По идее, собственник, но можно ли привлечь к такому ремонту УК?

— В определённых ситуациях собственник квартиры не должен менять батареи за свой счёт. Их своевременная замена и поддержание в надлежащем состоянии, устранение течей и других неполадок может лежать на УК. Более того, самовольная замена батарей может считаться по закону нарушением правил пользования жилыми помещениями в МКД, что влечёт за собой штраф до 1,5 тысячи рублей (согласно ст.7.21 КоАП РФ).

Итак, вы живёте в квартире, где являющиеся имуществом УК приборы отопления давно пора заменить. Законность требований бесплатной замены батарей нужно доказать – вышел срок эксплуатации либо батареи не справляются с обогревом квартиры, имеют дефекты и т. д. Для того чтобы официально через ЖЭК произвести ремонт или замену радиаторов, должны быть основания, и заявление об этом нужно подавать письменно.

— Если на стенах появилась плесень, кто должен устранять проблему?

— Плесень – это, как правило, последствия промерзающих межпанельных швов, за состояние которых отвечает УК. Вы можете подать в суд на компенсацию ущерба и оплату работ по удалению плесени.

Алгоритм такой:

1) сделать микологическую экспертизу грибка;

2) составить калькуляцию работ по выведению грибка из кухни, большой и маленькой комнат, затем по восстановительному ремонту;

3) составить досудебную претензию с указанием стоимости вышеперечисленных работ, компенсации морального вреда, возможного вреда здоровью и направить в УК, из‑за недосмотра которой возникла проблема;

4) если УК согласна и готова перечислить средства – заняться ремонтом, если не согласна – составить и направить иск в суд;

5) запросить проведение судебной строительно-технической и микологической экспертизы;

6) дождаться решения суда, получить выплату с УК;

7) провести работы по устранению плесени, сделать ремонт в квартире.

Обычно такие дела удовлетворяют в пользу жильцов, если вы не живёте в новостройке – там реже. Из практики: истец подал заявление в суд на застройщика, так как в квартире обнаружилась плесень. Он просил вернуть деньги за квартиру и хотел получить пени. Но плесень не обнаружилась на штукатурке и внутри стен, и ответчика не признали виновным. Грибок был на обоях, плинтусах, гарнитуре, что появилось позже, так как квартира продавалась без отделки.

А то, что покупатель-жилец подписал акт приёма и согласился с соответствием квартиры всем требованиям, не даёт права выставлять застройщику претензии. Если плесень развилась из‑за чистовой отделки и неправильного ремонта, жилец сам должен устранять проблемы.

— А если в квартире кривой пол?

— Пол в квартире проходит по плитам перекрытия. Они являются общедомовым имуществом, так как обслуживают более одной квартиры (статья 36 Жилищного кодекса РФ), поэтому за содержание плит отвечает управляющая организация.

Если полы в квартире повредились из‑за ненадлежащего состояния плит перекрытия, то УК обязана их отремонтировать (статья 1064 Гражданского кодекса РФ), но нужно доказать факт ненадлежащего содержания плит.

Но! Требовать ремонта плит перекрытия можно, если собственники вовремя платят за содержание общего имущества. Иначе УК может обратиться за защитой, заявив, что не обязана нести расходы на содержание.

Если жилец сам испортил плиты, то уже УК сможет потребовать возмещения от него ущерба. Например, если вы сами ремонтировали полы в квартире и повредили плиты.

— Кто устранит последствия потопа, если я живу на последнем этаже? Кровля – это собственность УК?

— Если вашу квартиру затопило с технического этажа, то алгоритм такой:

1. Зафиксировать причинённый ущерб, то есть вызвать представителя УК, чтобы он составил акт о залитии. Важно, чтобы он обеспечил доступ на технический этаж. Это нужно, чтобы установить конкретную причину.

2. Вызовите независимого оценщика для оценки ущерба. Не всегда можно обойтись одним его отчётом, иногда повреждения требуют провести экспертизу последствий залития. При появлении грибка или плесени, навредивших здоровью проживающих, потребуется микологическое исследование.

3. Если залило действительно из технического помещения, то скорее всего ответственность ляжет на плечи УК. Виновником может оказаться и Фонд капитального ремонта либо подрядчик, выполнявший работы. В любом случае, причинителю ущерба необходимо направить письменное требование о его устранении, а именно – претензию по заливу.