Соглашение вместо договора
«Европа» – это строящийся микрорайон близ Белгорода. Точнее, в четырёх километрах от «Сити Молла». Будущие таунхаусы и небольшие многоквартирные дома на картинках выглядели очень симпатично. И цена квартир доступная – чуть больше полутора миллионов рублей. Короче, в 2013 году Анна Чернявская заключила предварительный договор купли-продажи помещения с компанией «Белогорье Инвест-Строй», в котором, кстати, значилось, что основной договор должен быть заключён в срок до 31 августа 2014 года.
Сначала Анна заплатила половину суммы за жильё и 31 августа была готова внести остальное. Однако застройщик вместо основного договора предложил заключить дополнительное соглашение, продлив срок до 30 ноября. По этому соглашению в случае неисполнения продавцом квартиры своих обязательств он должен выплатить покупателю штраф в размере, эквивалентном 0,1 % от суммы внесённой стоимости недвижимости. Причём за каждый день просрочки.
«И вот наконец в начале 2015 года нам позвонили: «Можете ставить двери и делать ремонт» (квартира строилась под самоотделку. – А.К.). Мол, никаких проблем не будет. Мы въехали 1 мая 2016 года в ещё не сданный дом, потому что нам негде было жить. Но основной договор до сих пор не заключён и документов на квартиру у нас нет», – рассказала Анна Чернявская.
Вода с железом
По словам коммерческого директора компании «Белогорье Инвест-Строй» Сергея Иваненко, процесс сдачи дома затянулся «из‑за невозможности выполнения технических условий».
«У нас была проблема с водой и водоотведением. В 2013 году у подрядчика, с которым мы заключили договор, во время бурения скважины произошло две аварии в течение четырёх месяцев. Он начал бурить в другом месте, потратил ещё четыре месяца, дошёл до глубины 380 метров, но дебет воды там был очень маленький», – рассказал Сергей Иваненко.
Заключили договор с другим подрядчиком. И к осени 2015 года он пробурил новую скважину. Однако пошла вода тёмно-желтого цвета – с превышением нормы содержания железа в 25 раз. Подавать её в дома нельзя. После этого «Белогорье Инвест-Строй» заключило тройственный договор с Белгородской ипотечной корпорацией и ООО «Парус».
«Бурится новая скважина, мы подключаемся к ним (к жилому комплексу «Парус». – А.К.) в систему. Они берут средства за воду, коммуникации и полностью занимаются обслуживанием. В этом же году мы начали вводить дома», – пояснил Иваненко.
В списке недобросовестных
Когда уже оформлялись документы на ввод в эксплуатацию дома, возник вопрос о газовой врезке.
«Застройщик сказал: «Врезка сделана, всё хорошо». А на том месте, где должен быть стык магистралей, земля поросла травой. Что‑то тут не так, – рассказывает Анна Чернявская. – Звоню мужу, он приехал с лопатой, раскопал это место – врезки нет. Сфотографировал, отправили фото в районную администрацию. И на следующий день сделали врезку».
Дом, в котором живут Чернявские, ввели в эксплуатацию только 29 сентября 2016 года. Чтобы заключить договор на газовое обслуживание, Анне нужно стать собственником квартиры. Но Сергей Иваненко обещает решить эту проблему, как только все дольщики внесут остаток указанных в предварительном договоре купли-продажи сумм. Анна не доплатила за квартиру 260 тысяч рублей. И в то же время по дополнительному соглашению «Белогорье Инвест-Строй» уже должно Анне в виде штрафа около 370 тысяч рублей.
Между тем, как сообщает управление Федеральной службы судебных приставов, уже вынесено несколько судебных решений о взыскании с ООО «Белогорье Инвест-Строй» 2,1 млн рублей по другим обязательствам. И администрация Белгородского района внесла «Белогорье Инвест-Строй» в размещённый на своём сайте список недобросовестных застройщиков.
Есть ещё одна проблема. 19 октября в «Европе» отключили воду. Жильцам объяснили — за неуплату: застройщик вовремя не внёс деньги. Как рассказала Анна, в этот день деньги собрали и заплатили. Утром появилась вода. Другие жильцы подтвердили, что от микрорайона требовали не только уплаты долга, но и аванс за ноябрь.
Но Олег Съедин, инженер по водоснабжению «Южной сервисной компании», которая обеспечивает «Европу» водой, эту информацию опроверг. По его словам, причиной отключения воды стали аварийные работы.
P.S. Во время подготовки этой статьи Анна Чернявская и застройщик урегулировали финансовые вопросы, основной договор заключён. Однако документов на собственность до сих пор нет, из‑за чего жильцы пока не могут заключить договор на газовое обслуживание.
Мнение специалиста
Александра Береславцева, генеральный директор правовой компании «Хартия»:
«Закон допускает привлечение денежных средств граждан для строительства жилья в многоквартирных домах путём выпуска жилищного сертификата, через жилищно-строительный кооператив или по договору об участии в долевом строительстве. Такой договор защищает дольщика от недобросовестных действий застройщика, который может быть привлечён к административной ответственности, а сделка может быть признана судом недействительной.
Но застройщики, не желая брать на себя обязательства, предусмотренные законодательством РФ об участии в долевом строительстве, предлагают заключить предварительный договор купли-продажи квартиры на стадии строительства дома. И тем сильно осложняют жизнь покупателям. При заключении предварительного договора купли-продажи у покупателя не возникает права собственности на квартиру, а договор не подлежит государственной регистрации. При таких обстоятельствах ничто не мешает застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему эту же квартиру.
Различные нормативно-правовые акты относят таунхаусы то к индивидуальным жилым домам блокированной застройки, то к многоквартирным домам. Большое значение имеет, на каком земельном участке построен такой дом. Существует, например, обширная судебная практика о сносе таунхаусов, построенных на земельных участках для ИЖС. Именно эта правовая неопределённость и позволяет некоторым застройщикам при продаже таунхаусов на стадии строительства не заключать договор долевого участия.
Пострадавшие от действий застройщика граждане имеют право обратиться в прокуратуру и Роспотребнадзор с заявлением о проверке законности действий застройщика.
А семья Чернявских может обратиться в суд с просьбой признать предварительный договор купли-продажи договором долевого участия и взыскать с застройщика неустойку за период просрочки передачи им жилого помещения. Предварительно необходимо направить застройщику претензию».